MÄTNING AV BOYTA & BOAREA
I vissa situationer kan det vara avgörande att veta den exakta storleken på en bostad. Det kan handla om att du hyr och misstänker att hyran inte stämmer överens med ytan i kontraktet. Eller så står du inför att köpa eller sälja en bostad och vill vara helt säker på hur många kvadratmeter huset eller lägenheten faktiskt omfattar.
Det är inte helt enkelt att mäta boyta. I den här guiden får du instruktioner för hur det går till.
Boyta eller Boarea
I praktiken används ofta ”boyta” och ”boarea” som samma begrepp. Men enligt den svenska standarden SS 21054:2020 ska endast termen boarea användas när man pratar om bostadens yta.
Tidigare var ”boyta” den vanligaste benämningen och Skatteverket använder fortfarande ordet i fastighetstaxeringen. Anledningen är att alla befintliga taxeringsuppgifter annars skulle bli felaktiga om de bytte begrepp. Samtidigt är Skatteverket med och hänvisar till den senaste mätstandarden, där det är boarea och biarea som gäller – inte boyta och biyta.
Hur går det till att mäta boarea och boyta?
I Sverige finns tydliga regler för hur boarea ska beräknas. Den senaste standarden, SS 21054:2020, infördes våren 2020. Vid en mätning utgår vi från alla invändiga mått i bostaden – alltså ytan innanför ytterväggarna – inklusive våningsplan samt eventuell vind eller källare.
Alla ytor räknas dock inte som boarea. Eftersom vissa delar av en bostad används på ett annat sätt klassas de istället som biarea. Exempel på biarea är garage, källarutrymmen eller en helinglasad balkong.
Areamätning av våningsplan
Vad gäller mätning av våningsplanen mäts i stort sett allt förutom delar av tjocka väggar och delar av schakt. Våningar med snedtak mäts på annat sätt, man utgår från där takhöjden är 1,90 meter och sedan får ytterligare 60 cm ut mot fasad inräknas i arean. Observera att rummet måste vara minst 60 cm brett där takhöjden är 1,90 eller mer. I annat fall ska våningsplanet eller rummet inte alls räknas med.
Vilken yta räknas?
Man räknar med allt som finns innanför ytterväggarna. Eldstäder, garderober och innerväggar tunnare än 30 cm ingår således i bostadens boarea och biarea.
Vissa utrymmen ska inte räknas in i boarean. Det gäller till exempel utrymmen som inte kan nås inifrån bostaden samt högre utrymmen som inte nås via trappa eller permanent stege. Om man måste hämta en stege för att komma till ett sovloft ska loftet alltså inte räknas in i boytan.
Boyta enligt Skatteverket – vad fastighetsägare behöver veta
När Skatteverket pratar om boyta inför fastighetstaxering, följer de i stort svensk standard (SS 21054:2020). Det handlar i grunden om att mäta alla de invändiga ytor vi faktiskt lever i, och sedan dela upp dessa i vad som kallas boyta och biyta.
Grundprincipen är enkel: all yta innanför bostadens väggar räknas in – även garderober, skåp och delar av murstocken. Däremot undantas utrymmen där takhöjden är för låg eller som inte kan nås direkt från bostadens insida.
Det finns också särskilda undantag. I hus med snedtak eller extra tjocka väggar gäller särskilda regler, vilket kan göra beräkningen mer komplex.
Så delas utrymmena upp för en enfamiljsvilla: Alla area som ligger ovan mark räknas som boyta. För souterränghus finns särskilda regler som avgör vad som ska ingå. Även utrymmen som förråd och tvättstuga räknas som boarea – så länge de nås direkt från bostaden. Däremot är garage alltid biarea, och samma sak gäller källare, oavsett om den är inredd eller inte.
Takhöjdskravet är samma för boyta och biyta, 1,90 meter.
Boytan påverkar taxeringsvärdet på fastigheten. Men det är många andra saker som också påverkar, som bland annat avstånd till vattendrag, tillgång till vatten- och avlopp, bostadsbyggnadens byggnadskategori, ålder och standard.
Rätta till felaktig boyta i fastighetstaxeringen
Om du upptäcker att den registrerade boytan för din fastighet hos Skatteverket inte stämmer, har du rätt att begära en omprövning. Detta gäller felaktigheter som beror på exempelvis nybyggnation, tillbyggnad eller ombyggnad.
Du kan begära en omprövning från året efter förändringen ägt rum, senast fem år efter taxeringsåret. Använd formuläret “Begär omprövning av fastighetstaxering” på (SKV 3080) Skatteverkets webbplats för att inleda processen.
Att korrigera dessa uppgifter säkerställer att du betalar rätt skatt baserat på din fastighets korrekta boyta. Att veta den korrekta boarean för din fastighet är även mycket effektivt för att maximera värdet vid bostadsförsäljning. Läs vår guide om bostadsvärdering inför försäljning. Vet du inte din fastighets korrekta boyta? Beställ areamätning direkt!
Inför en överlåtelsebesiktning är det viktigt att göra fastigheten lättillgänglig så att besiktningsmannen kan genomföra undersökningen utan hinder. Samtliga utrymmen ska vara åtkomliga och inspektionsluckor till exempelvis vind och krypgrund får inte vara blockerade. Det är även bra att flytta undan föremål i källare, förråd och garage så att väggar och golv kan inspekteras.
Förbered gärna ett husarkiv med ritningar, handlingar som rör renoveringar och tillbyggnader samt dokumentation om el, vatten, avlopp och ventilation. Uppgifter om värmesystemets och vitvarors ålder underlättar också besiktningen.
Tidsåtgången för en husbesiktning varierar beroende på husets storlek, ålder och skick. Större hus tar generellt längre tid att besiktiga och äldre hus kan kräva en mer omfattande genomgång av till exempel tak, grund samt eventuella fukt- eller mögelskador. En normal husbesiktning tar vanligtvis 2–4 timmar. Om besiktningen kombineras med areamätning, framtagning av ritningar eller energideklaration tar uppdraget längre tid, men samtliga moment kan normalt utföras under samma dag.
En energideklaration är giltig i tio år. Därefter ansvarar byggnadsägaren för att upprätta en ny. För nybyggda en- och tvåfamiljshus ska energideklaration upprättas senast två år efter att byggnaden tagits i bruk. Därefter krävs ingen ny energideklaration förrän huset ska säljas, förutsatt att den befintliga deklarationen fortfarande är giltig.
Om fastighetstaxeringen bygger på gamla areauppgifter eller om ombyggnationer har skett utan att taxeringsvärdet uppdaterats kan det vara bra att kontrollera arean. Dagens registrerade areauppgifterna finns hos Skatteverket och Lantmäteriet.
Att köpa eller sälja en bostad är ofta en av livets största affärer. Fel som inte upptäcks i tid kan vara svåra att hantera i efterhand och kan innebära både stora kostnader och tvister. En dolda fel-försäkring kan ge en extra trygghet och minska risken för ekonomiska överraskningar.
Läs mer här.
En energideklaration visar hur mycket energi en byggnad normalt använder. Den gör det möjligt att jämföra energiprestanda mellan olika byggnader och ger fastighetsägaren ett underlag för att identifiera åtgärder som kan minska energianvändningen. Vid en villaförsäljning är energideklaration ett lagkrav.
En köpargenomgång är en genomgång av ett befintligt besiktningsprotokoll där du som köpare träffar besiktningsmannen för att gå igenom husets skick, få anmärkningar förklarade och ställa frågor om riskkonstruktioner och möjliga framtida kostnader. Köpargenomgång kan endast utföras om det är vi som har gjort den ursprungliga överlåtelsebesiktningen. Tjänsten har samma juridiska betydelse som om du själv hade beställt en överlåtelsebesiktning Det är ett kostnadseffektivt alternativ till en ny besiktning och innebär att du tar över den tidigare utförda besiktningen.